Gayrimenkul yatırımı yapmadan önce doğru araştırma, doğru planlama yapılmalı ve doğru noktada harekete geçilmesi gerekir. Tüm bu adımlar içinde onlarca farklı noktayla beraber oluşuyor. En çok kazandıran gayrimenkul yatırımı için, dikkat etmeniz gerek birçok nokta bulunuyor.
Konut ya da arsa alarak gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler için en önemli nokta, doğru soruların cevaplarını bulabilmesi. Alacağınız gayrimenkulün sizlere karlı bir dönüş sağlaması gerekiyor. İşte gayrimenkul yatırımı yaparken cevaplanması gereken sorular…
1- Yapacağınız gayrimenkul yatırımı hangi olanaklara sahip?
Gayrimenkul yatırımı yapacağınız bölgenin, sahip olduğu özellikler ile diğer bölgelerden ayrılıyor olması büyük önem taşıyor. Örneğin, öğrencilerin, memurların ya da özel sektör çalışanlarının lokasyon olarak önemli ihtiyaçlarını karşılayabilen lokasyonlar her zaman ilk sıranızda yer almalıdır. Çevresinde bulunan sağlık ya da ulaşım merkezleri gayrimenkulünüzün daha da değerlendirecek. Ayrıca alışveriş merkezlerine yakın olan ve trafik akışının yoğun olmadığı bölgelerdeki yatırımlarınız da değerlenebilir.
2- Yapacağınız gayrimenkul yatırımı gelecekte hangi olanaklara sahip olacak?
Gelecekte değerleneceğinden emin olduğunuz ya da değerlenen bölgelerde gayrimenkul yatırımı yapmak size kar sağlayacak. Gayrimenkul yatırımı yapan kişilerin en fazla tercih ettiği yöntemler arasında bu yöntem yer almaktadır. Ancak bir konutu alırken sadece ucuz olması ve gelecekte değerleneceğini düşünerek almanız, yanlış gayrimenkul yatırımı yapmanıza sebep olacaktır. Bölgedeki projeleri, bölgenin ulaşım ve iş gücü gibi değerler açısından değerlendirmelisiniz. Emlak değeri hesaplama işlemleri farklı noktalardan oluşan işlemleri içermektedir. Bölge için önemli olan veya olacağını düşündüğünüz değerleri tespit ederek, bu değerleri hesaplayarak hareket etmeniz tavsiye edilmektedir.
3- Yatırım yapmadan önce görülmesi gereken gayrimenkul sayısı nedir?
Konut yatırımı yaparken, konut ve arsalar hakkında sahip olduğunuz tecrübe sizleri büyük bir yanlıştan döndürebilir ya da doğrudan kara götürebilir. Emlak uzmanları konut almayı düşünen kişilerin minimum 35-40 farklı ev, arsa almayı düşünen yatırımcıların ise minimum 20 farklı arsa görmesi gerektiğini söylüyor. Baktığınız ev ve arsalar için ev değeri hesaplama, arsa değerini ölçme gibi konularda kendinizi geliştirmeniz gerekiyor.
4- Gayrimenkul yatırımına nereden başlamalıyız?
Satın alınması imkansız gibi gözüken en önemli değerler arasında tecrübe yer almaktadır. Bu sebeple, konut yatırımı yapmadan önce mutlaka konutlar ve arsalar hakkında belirli bir tecrübe sahibi olmalısınız. Bu tecrübeler sizi doğru yola götürebilir ve yanlış bir yatırımdan da koruyabilir. Ancak garanti tercihler yapmak istiyorsanız gayrimenkul yatırımına büyük yatırımlardan başlamamalısınız. Sadece büyük yatırım yapmak için paranızı tek bir arsa ya da konuta bağlamak büyük hataya yol açabilir. Küçük arsaları ve küçük evleri her zaman iyi değerlendirmeniz gerekir. Küçük birden fazla yapıya sahip olmak, ilerde yatırımınızı daha da katlayabilir.
5- Yatırımdan elde edilecek kar önceden hesaplanabilir mi?
Kira çarpanı bir gayrimenkulün fiyatının, belli bir süre kullanım hakkı olan kiraya bölünmesi ile belirleme yöntemidir.
Yatırım yaptığınız dükkân, konut gibi gayrimenkuller için o bölgede belirlenen kira çarpanını hesaplayın karınızı kendiniz hesaplayabilirsiniz.
Kira Çarpanı Nasıl Hesaplanır?
Evlerin, yatırım açısından ne kadar değerli ve avantajlı olduğunu öğrenebilmek için kira çarpanı oranlarına bakabilirsiniz. Kira çarpanı, evin kira getirisi açısından amortisman süresinin ne kadar olduğunu hesaplayabilmenizi sağlar. Ev fiyatını, aylık kira getirisine bölerek hesaplayan kira çarpanı, yatırımınızı kiraya vererek ne kadar sürede kazanabileceğinizi size gösterir. Ev fiyatı ve kira oranı olarak da bilinen kira çarpanı, yıllık ve aylık olarak farklı şekilde hesaplanır.
Kira çarpanı=Konutun değeri / Kira değeri
Almaya karar verdiğimiz ya da almayı düşündüğümüz konutu eğer kiraya verirsem ne kadar kira getirisi sağlar, sorusunu mutlaka sormalıyız, alacağımız binada kiracı varsa o binadaki kira değerini öğrenelim, yoksa bölgedeki ev kiralarını araştırıp öğrenelim.
Kira çarpanı şehirden şehre, bölgeden bölgeye değişkenlik gösterebilir.
Fakat 1000 TL kira getirisi olan bir konut 350.000 TL olmamalıdır.
250.000 TL civarı olabilir.
Yatırımcı için 200 kira çarpanı ve altında alım yapmak hedeftir.
Kira çarpanı gayrimenkul değeri hakkında çok önemli bir veridir. Kira çarpanı gayrimenkul alım süreçlerinde mutlaka kullanılmalıdır.
Gayrimenkul Yatırımı Yaparken Bu Ayrıntılara Dikkat!
Satıcı veya emlakçınızdan gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanmış bağımsız gayrimenkul değerleme raporunu mutlaka talep etmelisiniz. Ayrıca yatırımınızı konut kredi kullanarak finanse etmeyi düşünüyorsanız 5 yılın üzerindeki vadelerin öngörülemeyeceğini asla unutmayın. Aylık gelirinizin %30’undan daha yüksek olabilecek yüksek kredi taksitleri sizleri zorlayabilir.
Gayrimenkul danışmanınızdan evin net metrekare ölçülerini güncellemesini ve bizzat ölçmesini talep edin. Emlakçınıza kesinlikle tapu parsel sorgulama ve imar sorgulama işlemlerini yaptırın. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı tapuları için risk analizlerini farklı seviyelere uygun olabilecek şekilde planlatın. İskansız evler arıyorsanız binanın hangi sebeplerden dolayı iskan almadığını muhakkak araştırın ve öğrenin.
Satın almayı düşündüğünüz mülkün, ileride kentsel dönüşüme gireceğini düşünerek alıyorsanız bu durumu engelleyebilecek bir kat yükseklik sınırının mevcut olup olmadığını araştırın. Arsa paylarına göre TAKS ve KAKS hesaplamalarını da gayrimenkul danışmanınıza yaptırın. Aldığınız konutu 5 yıldan önce elden çıkarttığınız durumlarda gelir vergisi ödemek zorunda kalacağınızı asla unutmayın. Yatırımlarınızın hangi sürede kendisini amorti edeceğini merak ediyorsanız kira çarpanı hesabı yapabilirsiniz.
Siz de fikrinizi belirtin