2019 yılı İstanbul için yeni bir rekorun gerçekleştiği yıl oldu. Çünkü 2019, İstanbul’da en düşük ofis kira ortalamalarının görüldüğü dönem oldu. Düşen ofis kiralarına rağmen Merkezi İş Alanı olarak adlandırılan bölgede yer alan A sınıfı binalarda ofis boşluk oranı yüzde 32,7 seviyesine ulaştı.

Beşiktaş, Levent ve Maslak hattını kapsayan Merkezi İş Alanı, ulaşım açısından kolay ve merkezi bir yer olarak dikkat çekmektedir. Bu bölge özellikle yapılaşmanın fazla olması ve özellikle en yüksek yapıların yer aldığı bölge olması açısından önemlidir. Ancak ofislerdeki boşluk oranının en yüksek seviyeye ulaşması bu bölgeleri de etkilemiştir.

Ofis fiyatları son 10 yılın en düşük seviyesinde

2019 yılı genel değerlendirmesi raporundan elde edilen bilgilere göre, Beşiktaş, Levent ve Maslak hattını kapsayan Merkezi İş Alanı (MİA) bölgesinde yer alan A sınıfı ofislerin metrekare fiyatları 19,1 ABD dolarına gerileyerek düşüş eğilimini sürdürmüştür.

2019 yılında yaşanan bu düşüşle birlikte ofis kiralarının son 5 yılda yüzde 40 oranında azaldığı gözlemlenmektedir. MİA bölgesindeki A sınıfı ofislerin boşluk oranının yüzde 32,7’ye ulaşmış olması ayrıca dikkat çekici bir diğer istatistik olmuştur. Bu oranla birlikte boşluk oranında son 10 yılın rekor seviyesine ulaşılmıştır.

Kurumsal satın alımlar geriledi

2019 yılı verilerine göre İstanbul’da toplamda 263.000 metrekarelik ofis alanı kiralanma ve satın alım gerçekleşmiştir. Bunların bir bölümünü ise kurumsal satın alımlar kapsamaktadır. Düşen ofis fiyatlarına rağmen 2019 yılında gerçekleşen işlem hacmi, bir önceki seneye göre sadece yüzde 2 oranında artış göstermiştir.

Rakamlara detaylı göz atıldığı zaman gerçekleşen işlemlerin hacimsel olarak dağılımı daha net bir biçimde ortaya çıkmaktadır. Dağılıma göre işlemler hacimsel olarak yüzde 47 Avrupa Yakası ve yüzde 53 Asya Yakası şeklinde olmuştur.

Ayrıca 2019 yılında kurumsal ofis satın alımlarında negatif bir ilerleme söz konusu olmuştur. Çünkü verilere göre kurumsal ofis satın alma işlemlerinin hacmi önceki yıllarla kıyaslandığında epey belirgin şekilde düşüş göstermiştir.

Kurumsal satın alma işlemlerinin toplam hacme oranı 2018 yılında yüzde 11 olarak hesaplanmıştır. 2019 yılında ise bu oran yüzde 3 şeklinde olmuştur. Yaşanan bu belirgin gerilemenin ardında yatan en önemli etkenin ise daha uygun ticari koşul arayışı olarak göze çarpmaktadır.

Hazır ofis trendi devam etmekte

Ofis kullanımları konusunda gelişen yeni trendler ve alternatif çözümlerin yaşanan düşüşlerde etkili olduğunu unutmamak gerekmektedir. Hazır, sanal ve paylaşımlı ofislere ilginin arttığını söyleyen Propin Kurucu Ortağı Aydan Bozkurt yaptığı açıklamada şu sözlere yer verdi:

“Gelişen teknoloji ve değişmeye başlayan kullanıcı ihtiyaçlarına alternatif bir çözüm olarak esnek kiralama imkanları (hazır, sanal ve paylaşımlı ofis gibi) sunan servis sağlayıcıların sayısı hızla artmaya başladı. Çoğunlukla zincir olarak çalışan ofis sağlayıcılarının geçmiş yıllara kıyasla dikkat çekici bir artışla İstanbul’un farklı bölgelerinde kiralamalar yaptığını gördük. Mevcut pazar koşullarında, söz konusu ofis alanlarının esnek kiralama yapısı, geleneksel kiralamaya nazaran birçok firm tarafından tercih edildi.”

Ofis stoku 2008’den bu yana 3 kat arttı

Kurumların ve insanların hazır ofis trendine daha sıcak bakmasıyla birlikte ofis stokunda da artış yaşandı. Hazırlanan raporda, İstanbul’da A sınıfı ofis stokunun 2019 yılında 400.000 metrekare artarak 6.3 milyon metrekareye ulaştığı görülmüştür.

Bir önceki yıla göre ise söz konusu stokta yüzde 8 oranında bir büyüme saptandı. Bu aynı zamanda yaşanan artışın 2008 yılından bu yana 3 kat olduğunu ortaya koyan bir veri oldu. Propin Kurucu Ortağı Ebru Ersöz ofis stokunda beklentilerin altında artış yaşandığını söyledi ve sözlerine şöyle devam etti:

“2019 yılı sonunda toplam stok büyüklüğünün 6,8 milyon metrekareye ulaşılması beklenirken, seneyi tahminlerin 500 bin metrekare gerisinde tamamladık. Arz-talep dengesinin bozulup, kiraların düşmesi geliştiricilerin ofis yatırımlarına ilgisi azaldı. Bu nedenle bazı projelerin açılışları ertelenirken, bazı projeler rafa kaldırıldı. Güncel koşullarda İstanbul’da A sınıfı stokunun 2023 yılında 8 milyon metrekareye ulaşmasını bekliyoruz.

Kiracılar daha uygun ticari koşullarla daha nitelikli ofis arayışında

Kiracılar daha uygun ticari koşullarla daha nitelikli ofis arayışında 2019 yılının beraberinde getirdiği avantajlı kiralama koşullarının, yeni bir ofise geçmeyi erteleyen kullanıcıların, pazara daha cesaretli bakmalarını sağladığını ifade eden Aydan Bozkurt, “Ofis kiralarındaki düşüş, hali hazırda kirada olanları harekete geçirdi. Daha düşük kira bedelleriyle A sınıfı nitelikli ofislere geçmek isteyenlerin gelecek dönemde kiralama ve kurumsal satın alma işlemi yapacağını öngörüyoruz. Düşen liste fiyatlarının talebi destekleyeceğini ve mevcut koşullarda bir

dalgalanma olmaması halinde pazarlık aşamasındaki kiralama işlemlerinin 2020’in ilk yarısında tamamlanmasını bekliyoruz” ifadelerine yer verdi.

Paylaş